Муниципальное образование
Терновского района Воронежской области
Информация ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области
Главная / Новости / Информация ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области

ОЦЕНКА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ: ЛЮБОЕ ИСПРАВЛЕНИЕ – В ПОЛЬЗУ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ

Ошибки при проведении кадастровой оценки будут трактоваться в пользу владельца недвижимости. О соответствующем законопроекте рассказала руководитель Управления Росреестра по Воронежской области Елена Перегудова участникам межрегиональной дискуссии «Кадастровая оценка недвижимости в ЦЧР».

Поделиться лучшими практиками регионов Черноземья в сфере строительства и ЖКХ специалисты данных областей смогли в рамках форума «Строительство 2019». В обсуждении приняли участие руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области Елена Перегудова, заместитель руководителя Игорь Кумицкий и Николай Шилов, начальник отдела департамента экономического развития Воронежской области, вице-президент Российского общества оценщиков Виктория Круглякова, руководители ГБУ «Центр кадастровой оценки» Воронежской, Липецкой и Курской областей и Ольга Ламок, главный редактор бизнес-издания «Абирег».

Актуальные вопросы недвижимости прозвучали в свободной обстановке в формате беседы, где каждый желающий смог высказать свое мнение или получить исчерпывающий ответ от спикеров форума.

Внесение изменений в Закон о кадастровой оценке стало самой обсуждаемой темой. «В проекте закона, который еще подлежит детальному изучению, применён принцип «любое исправление – в пользу правообладателя. Если в результате исправления ошибки кадастровая стоимость уменьшилась, такая стоимость применяется ретроспективно – со дня применения ошибочной стоимости, а если стоимость увеличилась – с нового налогового периода» – пояснила Елена Перегудова, руководитель регионального Управления Росреестра.

Также в законопроекте установлен единый для всех регионов цикл и дата оценки, она будет проводиться один раз в 4 года, и только в городах федерального значения по решению властей может проводиться один раз в 2 года.

ЗА ОКТЯБРЬ 2019 ГОДА ЗАКЛЮЧЕНО БОЛЬШЕ ДДУ СО СЧЕТАМИ-ЭСКРОУ ЧЕМ ЗА ВЕСЬ 2018 ГОД

В октябре 2019 года в Управление Росреестра по Воронежской области поступил 961 договор долевого участия в строительстве, в том числе 204 договора с применением счетов-эскроу. За 2018 год со счетами эскроу было зарегистрировано 162 ДДУ, что составляет чуть более 1% от общего количества зарегистрированных договоров за год (11929).

Начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Воронежской области Варсеник Аракелян отметила, что: «Несмотря на введение системы проектного финансирования в строительстве новых жилых домов, в Воронежской области количество зарегистрированных договоров долевого участия, обеспеченных счетами-эскроу, остается невысоким. За 9 месяцев 2019 года было зарегистрировано 487 ДДУ со счетами-эскроу, что составляет 3% к общему количеству договоров за данный период (15846).

Таким образом, подавляющее большинство ДДУ на сегодня обеспечиваются отчислениями в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Вместе с тем, в ближайшем будущем показатель ДДУ со счетами-эскроу ожидаемо будет продолжать расти в связи с плановым переходом всех застройщиков на проектное финансирование».

ЕСЛИ ПРАВО НА НЕДВИЖИМОСТЬ ВОЗНИКЛО ДО 1998 ГОДА

Специалистам регионального Управления Росреестра часто задают вопросы: как быть собственникам, у которых право на недвижимость возникло до 1998 года и нужно ли регистрировать объект перед совершением сделки?

Начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения и земельных участков Управления Росреестра по Воронежской области Екатерина Любимова пояснила: «Для того чтобы распоряжаться объектом недвижимости необходима государственная регистрация права собственника, владеющего объектом до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (29.01.1998 г.). Обратиться с заявлением и документами о регистрации права собственности возможно одновременно с заявлением и документами, например, о переходе права на основании договора купли-продажи».

В соответствии с п.1 ст. 69 Федерального закона Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на указанные объекты недвижимости, согласно п.3 приведенной выше статьи, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (после 1998 года) сделки с указанным объектом недвижимости.

ЛИКБЕЗ ПО НОВЕЛЛАМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Гильдия риэлторов Черноземья уже в одиннадцатый раз провела для своего сообщества Межрегиональный форум по недвижимости в Воронеже. На площадке отеля Marriott было открыто для посещений шесть тематических направлений с участием специалистов по недвижимости и представителей органов власти.

Спикерами в Юридической секции стали руководитель Елена Перегудова, представители регионального Управления Росреестра Евгения Сурина и Екатерина Любимова, а также президент региональной Нотариальной палаты Анна Чугунова. Специалисты сделали для гостей разбор последних изменений в законодательстве в сфере долевого строительства, регистрации прав, нотариата и актуальных законопроектов.

 

ЗАКОНОПРОЕКТЫ

«Одним из сложных вопросов в оформлении прав собственности, с которыми сталкиваются воронежцы, является вопрос, касающийся оформления гаражей, – поделилась Елена Павловна, руководитель регионального Управления Росреестра, – трудности обусловлены рядом причин, в том числе и тем, что в законодательстве до сих пор отсутствует регламентация деятельности гаражно-строительных кооперативов, при этом даже сами понятия «гараж» и «гаражно-строительный кооператив» в законодательстве на сегодня отсутствуют».

Проект федерального Закона «О гаражах, о порядке приобретения прав на них и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» уточняет эти понятия, а также существующие формулировки «гаражный кооператив», «гаражный потребительский кооператив» и «гаражно-строительный кооператив» уравнивает. Законопроектом также устанавливается механизм предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещены гаражи, определяет особенности гражданско-правового положения гаражных кооперативов и многое другое.

Елена Перегудова также рассказала о законопроекте, который правительство России буквально на днях внесло в Госдуму. В документ заложен принцип «любое исправление в результатах кадастровой оценки – в пользу правообладателя». Законопроект предполагает, что если в результате оспаривания собственнику удалось снизить кадастровую стоимость, то она будет применяться для расчёта имущественного налога за весь период её действия. В обратной же ситуации, когда кадастровая стоимость после оспаривания увеличивается, тогда, наоборот, новая стоимость будет приниматься для расчёта только со следующего налогового периода.

В 2022 году законопроект предлагает проведение оценки всех земельных участков на территории России, а в 2023 году всех объектов недвижимости. После чего устанавливается периодичность проведения оценки – 4 года, а для городов федерального значения (по решению властей) один раз в 2 года.

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

«Закон №175-ФЗ закрепляет обязанность застройщиков с 1 июля 2019 года заключать договоры с использованием счетов-эскроу, на которых денежные средства дольщиков будут храниться до завершения строительства и передачи объекта» – пояснила заместитель начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Воронежской области Евгения Сурина.

Однако из указанного правила есть важное исключение, которым смогли воспользоваться многие воронежские застройщики. При условии соответствия критериям, установленным Правительством РФ, застройщики могут привлекать деньги дольщиков и заключать договоры без счетов-эскроу, если:

– степень готовности проекта строительства не менее 30% (для проектов развития застроенных территорий – 15%);

– количество заключенных договоров участия в долевом строительстве не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест.

В связи, с чем Управлением отмечен значительный рост количества поступивших на регистрацию договоров участия в долевом строительстве до 1 июля 2019 года – 11175, что более чем в 2 раза превышает аналогичный показатель 2018 года.

 

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ: «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ»

1. «Закон № 340-ФЗ упростил порядок получения разрешительной документации, – пояснила начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения и земельных участков Управления Росреестра по Воронежской области Екатерина Любимова, – с августа прошлого года в отношении жилых домов этот порядок изменен на уведомительный».

Собственник земельного участка, собирающийся начать строительство жилого дома, подаёт в орган местного самоуправления уведомление о начале строительства. Оно имеет определённую форму, по которой собственник описывает будущий объект, и прикладывает его план. Администрация рассматривает и согласовывает этот план, после чего собственник может заниматься строительством. По завершении работ, в орган местного самоуправления (ОМС) подается уведомление об окончании строительства. И после принятия органом решения о соответствии построенного объекта всем требованиям, ОМС обязан самостоятельно обратиться за постановкой этого объекта на кадастровый учёт и за регистрацией прав собственности на основании поданных уведомлений.

2. «Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года. Она касается только садовых домов, построенных в дачных кооперативах и на земельных участках, предоставленных под садоводство. То есть до 1 марта 2021 года можно в упрощённом порядке, предоставив документы на землю, технический план на садовый дом и декларацию, оформить право собственности.

С 13 августа 2019 года вступил в силу закон, регулирующий порядок применения усиленной квалифицированной электронной подписи при проведении сделок с недвижимостью. Новые правила устанавливают возможность проведения таких сделок только с письменного согласия владельца недвижимости.

Если гражданин допускает возможность проведения сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием электронной подписи, то необходимо отдельно проинформировать Росреестр, подав заявление в бумажной форме. Тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в течение 5 рабочих дней будет внесена специальная отметка. В противном случае документы о регистрации перехода права собственности, например, в результате купли-продажи объекта недвижимости, поданные в электронном виде и заверенные электронной подписью, будут возвращены без рассмотрения. Уведомление не требуется, если документы направлены органами государственной власти или органами местного самоуправления, нотариусами, кредитными организациями или, если усиленная квалифицированная электронная подпись выдана Кадастровой палатой.

3. В статью 42 Закона о регистрации недвижимости также внесены изменения, согласно которым сделки по отчуждению или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключенные с кредитными организациями, не требуют нотариального удостоверения.

О МАЛОЭТАЖНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Круглый стол с участием специалистов Управления Росреестра по Воронежской области прошел на площадке журнала «Мой дом – Воронеж». Обсудить малоэтажное строительство собрались также представители банков, организаций застройщиков и компаний поставщиков строительных и отделочных материалов.

Встреча прошла в формате конференции. Каждый участник смог презентовать свою услугу или продукт, являющийся составляющей малоэтажного строительства, после чего специалисты могли перейти к обсуждению. Руководители компаний коммерческих застроек представили свои проекты клубных поселков, расположенных в ближнем пригороде. О возможных материалах для строительства и отделки малоэтажной недвижимости рассказали представители поставщиков строительных и отделочных материалов. Специалист Управления помогла участникам разобраться в тонкостях оформления малоэтажной застройки и в том, как грамотно провести сделку.

Наталья Ипполитова, заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения и земельных участков, пояснила: «Сейчас есть два основных способа узаконить объекты малоэтажного строительства: как объект индивидуального жилищного строительства либо как жилой дом блокированной застройки. С 4 августа 2018 года существенно изменилось законодательство относительно оформления индивидуальных жилых домов. Сейчас действует уведомительный порядок оформления прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства — когда гражданин приступает к строительству, он должен уведомить администрацию города или района Воронежской области, на территории которого находится участок, на котором будет возведен индивидуальный жилой дом о начале строительства. Уполномоченный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства параметрам разрешенного строительства, а затем выдает уведомление о соответствии планируемого объекта всем этим правилам. После того, как гражданин завершит строительство, он также должен уведомить администрацию об окончании строительства, которая в порядке ст.19 Закона 218-ФЗ должна сама обратиться в Управление Росреестра с заявлением о постановке на учет и регистрации прав на объект ИЖС.

Что касается жилых домов блокированной застройки, то здесь действует 55 статья Градостроительного кодекса РФ, основанием для постановки такого объекта на кадастровый учет и регистрации прав является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть по окончании строительства застройщик обращается в администрацию, которая затем выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следует отметить, что к жилым домам блокированной застройки существует ряд требований: дом должен иметь не более трех этажей, до 10 блок-секций, каждая из которых должна располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования. На территории города Воронежа, согласно ПЗЗ, минимальный размер земельного участка под каждую блок-секцию должен составлять не менее300 м2.».